核心提示：鄱阳房地产2007年销售总面积约25万平方，销售住宅约2200套，均价在1150元/平方。2008年销售总面积16万平方，销售住宅约1500套，均价在1420元/平方。2009年第一季度销售面积约8万平方，销售均价约1620元/平方。150万人口，40万户，每年卖出住宅多少套才是鄱阳正常水平？...
先看一下鄱阳论坛网友参你一本对鄱阳房地产07年至今的总结： 一、涨价了：2007年10月我刚到鄱阳，当时县城住宅均价1150元，2008年底1450，2009年5月份均价超过1650元。两年间涨了500元/平方米，申明：这和我没有多大的关系。
二、“高档小区”多了：2007年前鄱阳县城出现的楼盘，几乎没有什么小区配套、物业服务、园林绿化，到了2009年上半年，缺乏以上几点的低端小区已开始淡出市场。购房者从排斥物业管理到要求物业管理。我们酒歌就因城东某小区没有物业管理深恶痛绝。
三、多中心的城区架构已经形成：老城区的街道狭窄，容纳有限，随着城北新城、城东新城的进一步开发，鄱阳县城开始板块化。
四、小户型销量增加：希望拥有自由空间、不希望和老人常住一起、分家买房的年轻人和在外有了一定积累的打工仔、流动人口越来越多，促进两房的小户型销量有所增加。
五、买不起房的越来越多了：城市人口在增长，商品房价格在涨，这让很多人买房，同时也让更多人买不起房。社会就这样不平、市场就这样无情，不满也好、咒骂也好，一切都将继续，调控暂时无效。有能力还是要做房奴先！
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参你一本谈鄱阳房地产的走势：
1、为什么2008年鄱阳房子卖得不如2007年，房价反而涨了？
鄱阳房地产2007年销售总面积约25万平方，销售住宅约2200套，均价在1150元/平方。2008年销售总面积16万平方，销售住宅约1500套，均价在1420元/平方。2009年第一季度销售面积约8万平方，销售均价约1620元/平方。150万人口，40万户，每年卖出住宅多少套才是鄱阳正常水平？
2、现在鄱阳主要在售楼盘的价格情况：
鄱阳上城：1650元/平方；桃花源纪：1760元/平方；水韵芝阳：1750元/平方；湖城领秀：1710元/平方；鄱阳中心花园：1560元/平方；法兰西公馆：1380元/平方。（2009年一季度）
3、2009年下半年至2012年县城主要楼盘集中板块：
随着洪迈大道、新湖城大桥、德昌高速路的建设开通，以城东板块为核心的新城区会是楼盘集中区域。其中桃花源纪100万平方米的集中放量，将占有鄱阳楼盘的30%左右。
4、2010—2012年会是鄱阳高速发展的时期吗？
通过前5年的建设，鄱阳县城的建设框架已经搭建、政府和百姓之间的发展意识基本统一、从“欢乐中国行”开始鄱阳的旅游产业进入全面开发阶段、高速公路、火车站在今年开工建设、中行招行进驻等等，都将成为鄱阳县快速发展的引擎。
5、中国经济的提前回暖：
中国深厚的经济基础，加上中央力度空前的投资和促进内需的措施，将使中国经济复苏的速度比世界其他国家更快，上半年的经济情况也证实了这点。
6、2009年鄱阳楼盘的成本均价是多少？
鄱阳很多楼盘都说自己的价格是成本价销售，而鄱阳楼盘的成本价是多少？这里给出一个平均数字，大家可以具体核对。楼面地价：现在多数楼盘的楼面地价是2007年的地价标准，约280-360元/平方；建筑成本：520-760元/平方；景观圆林：90-300/平方；市政规费税等：260/平方；资金成本：220元；广告及企业经营：60元/平方。合计：1430元—1780元/平方。
7、2100元/平方的价格谁买？
数据显示，2009年上半年鄱阳住宅最高的售价约2300元/平方，卖了几套。不知道是什么样的房子？谁买去了？
8、两年内鄱阳房价涨到3000元？
2000元/平方—3600元/平方的价格增长能在两年内完成吗？鄱阳每年能实现8000户左右的家庭卖房吗？
9、是涨是跌，必是各有所见，这里简单罗列一些现状，看能否帮助分析。
我所提供的数据明确告诉大家，鄱阳的住宅销量较2007年缩水近40%。桃花源纪还有93万平方的房子等着开发。中国房地产短时间能够回到2005-2007年的疯狂几乎不可能，几乎100%钢性需求的鄱阳更不可能（鄱阳也不曾有过）。谁炒作谁傻X，“稳定发展”才是县级房地产发展的关键词。所以说一句挨骂的话：房子你早买早赚！
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2008一季度鄱阳县房地产投资回落（收集于网络）
季度，鄱阳县房地产开发投资9207万元，比去年同期净减4024万元，同比下降为30.41%。主要原因是：
一、商品房存储量较大。二十一世纪以来，房地产开发风盛一时，该县县城从“饶州大道”帅特龙开发，相继有“饶州建材大市场”，“先锋产业”，“山水天下，”“滨州花园”等大宗地产业开业，商品房价格从600元/平方－800元/平方米起步，一路攀升，销量较大，房地产开发投资受社会睛睐。2008年以来，由于大量的投资开发，成品房屯积随时间推移逐步加大，到目前“时代花园”，“瑞阳产业”等开盘后，仍屯积一批商品房，商品房的屯积无疑会给开发商增加投资带来忧虑。
二、城镇居民收入与房价不相适应，造成房产销量减少。2007年，该县职工平均工资为12403元，而房价最高的已达到2200元/平方米，低的也在1400元/平方米左右，县城单职工对新房几乎是望而兴叹。房地产销量受到当地职工收入制约，地产业开发回报率难以保持原有的状态。
三、外出务工人员购房积极性受挫。该县近150万人口，外出务工的人口有35万人。他们大多在广东，浙江，福建等沿海开放城市，大多在劳动力强，技术较低，出口小商品企业工作。今年以来，由于国际经济环境影响，出口企业生产受到一定影响，无疑给从业人员收入带来不利。同时，广州等大城市地产价格缩水，也给内地购房者心里造成消极影响。今年一季度，该县外出务工人员购房相对减少。
2008年鄱阳县房产投资同比增两成（收集于网络）
据统计部门统计，鄱阳县2008年完成房地产开发投资78417万元，比上年增长20.10%。在国家有关房地产的宏观政策作用下，增速开始放缓，年底增速比第三季度时回落20个百分点。
在房地产开发投资构成中，商业营业用房完成投资12598万元，比上年增长11.62%；其他房屋完成投资8475万元，比上年下降41.49%。国有房地产开发企业完成投资2800万元，比上年增长6.26%；非国有房地产开发企业完成投资75617万元，比上年增长20.68%。在非国有企业完成投资中，私营企业完成投资增速较快，全年完成投资39130万元，比上年增长91.55%；有限责任公司完成投资20791万元，比上年下降35.78%；股份有限公司完成投资15696万元，比上年增长59.22%。
2009年1-3月鄱阳县房地产开发投资呈现的特点（鄱阳县统计局）
2009年1-3月鄱阳县房地产开发投资共完成9707万元，同比增长5.4%，占全县固定资产投资的比重为20.5%，所占比重比上年同期下降了6个百分点。其中：建筑工程完成投资7790万元，同比增长3.0%，建筑投资占整个房地产开发投资的比重为80.3%，比上年同期上升1.9个百分点。
一、建设规模偏小，施工面积下降。
2009年1-3月鄱阳县房屋开发规模偏小，全县累计完成各类房屋施工面积519185平方米，同比下降17.7%，其中：住宅施工面积443857平方米，同比下降12.3%；商业营业用房施工面积66926平方米，同比下降46.3%。
二、销售市场放缓，期房销售占主位。
2009年1-3月全县商品房销售面积39328平方米，同比下降62.3%，其中：住宅销售37839平方米，同比下降62.9%；商业营业用房销售1289平方米，同比下降42.3%。在所有销售面积中期房销售19737平方米，占全部销售的50.2%，同比下降37.6%。全县共完成销售额4991万元，同比下降55.8%，其中：住宅完成销售额4318万元，同比下降58.6%；商业营业用房完成销售额625万元，同比下降26.3%。
三、资金到位充足，融资渠道多样化。
2009年1-3月全县房地产开发企业到位资金48748万元，同比增长159.1%，其中：本年到位资金13522万元，同比增长50.0%。本年到位资金中:国内贷款1500万元，同比增长150%；自筹资金4847万元，同比下降35.4%；其它资金7175万元，同比增长687.6%。由此可以看出我县房地产开发企业融资渠道是普遍开花，形式多样。
2009年1-8月份鄱阳县房地产开发投资情况（鄱阳县统计局）
1－8月份，全县房地产开发完成投资48180万元，同比增长14.1%；其中：商品住宅完成投资38351万元，同比增长4.1%；商业营业用房完成投资7979万元，同比增长1.05倍；其他完成投资1850万元，同比增长26.5％。1－8月份，全县房屋新开工面积55686平方米，同比增长74.01%；其中，商品住宅50666平方米，同比增长1.4倍。全县商品房销售面积98327平方米，同比下降37.7%；其中，商品住宅销售面积90731平方米，同比下降38.5%。商品房销售额18962万元，同比下降9.6%；其中，商品住宅销售额13384万元，同比下降20.5%。
鄱阳房地产公司及楼盘收集：
楼盘名称: 饶府豪园
楼盘介绍:座落在老车站路及老车队位置，位于鄱阳县城中心地段主干道芝阳路上，近邻紫金山步行街、南临建设路，紧邻古今文化结合的芝山公园，交通条件十分优越，占地总面积近2万㎡，规划总建筑面积5.7万㎡，两旁商业街热闹繁华，小高层电梯放为鄱阳县城首家高尚生活城，小曲布局合理，户型设计另有风格，智能配套先进，座北朝南阳光充足，确是居住理想的生活小区。
楼盘周边:500米生活圈内有学校、超市、医院、幼儿园、银行、电信、电影院
城区: 鄱阳县城
地理位置: 芝阳路老城区，东依大芝路 西邻建设路
所在地市: 上饶市鄱阳县城
类型: 商住楼及小高层住宅小区
建筑形式: 框架结构
交通状况: 1、2路公交车
价格: 600 元/平方
开盘价格: 580 元/平方
物业费: 0.7元
装修状况: 毛坯房
容积率: 2.38
饮用水: 自来水及二次供水
绿化率: 25.5%
开盘日期: 2006-04-29
入住时间: 2006-05-09
销售证号: 鄱房予售证2004（01）
开发商: 江西鄱阳县力嘉房地产开发有限公司
付款方式: 一次性、分期、按揭
更新日期: 2008-01-08 01:22:06
销售热线: 0793-6268888
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楼盘名称: 鄱阳上城
楼盘介绍:整个项目是以两个组团组建而成，住宅组团和商业广场组团； “鄱阳上城”：小区共有14栋多层高档楼宇组建而成，整个建筑物是以西班牙风情、地中海式设计风格，经典红顶平面布局，景观以欧陆、罗马设计为主，让业主在居住同时享受海外风情。 “大乐购商业广场”：是现目前鄱阳地区唯一“一站式” SHOPMALL”。共分9幢楼组成。广场内有风情步行街，电器城，饮食天地，大卖场，商务型酒店；在大乐购广场里可以享受到大城市购物、娱乐、休闲、餐饮全套服务。
楼盘周边:上饶重点私立学校饶州中学、秋实学校、实验中学、景宇幼教， 10分钟之内有三个银行（商业银行、农发银行、中国信合）、2个大型超市（华联超市、饶洲超市）、2个农贸市场、2个生态公园（鄱阳湖公园、东胡公园）、2个医院（博爱医院、饶州医院）1个五星级酒店（饶州大酒店）、一个长途汽车站；市政单位林立：县政府、县政委、法院、国土局等10多个市政单位。
城区: 城北新区
地理位置: 鄱阳县城人民北路与北纬一路交汇
所在地市:上饶市鄱阳县城
类型: 商住
建筑形式: 框架结构
交通状况: 101、103、2路车
价格: 暂无 元/平方
开盘价格: 暂无 元/平方
物业费: 未定
装修状况: 毛坯房
容积率: 2
饮用水: 二次供水
绿化率: 30%
开盘日期: 2008-01-08
入住时间: 2008-01-08
销售证号: 未办
开发商: 江西天恒房地产开发有限公司
付款方式: 一次性或按揭
更新日期: 2008-01-08 01:01:10
销售热线: 0793－6299999
楼盘名称: 山水天下·怡人居
楼盘介绍:“山水天下”住宅项目分两个小区即“怡人居小区”和“汇智源小区”总用地面积22.51万㎡，总建筑面积38.26万㎡；住宅2504套；总投资约5亿元人民币。南临繁华恢宏的鄱阳湖大道，北靠强庞大的工业园区，东挨书香甲第的饶州中学，西接历史悠外的鄱阳县老城，交通便捷、人气旺盛，是新城市的起点，是居家置业的理想之所，是潜值无限的黄金地段。
楼盘周边:半公里生活圈内有学校、超市、医院、幼儿园、派出所等
城区: 鄱阳县城北区
地理位置: 城北新区，东挨书香甲第的饶洲中学，南临繁华恢宏的鄱阳湖大道，北靠强庞大的工业园区
所在地市: 上饶市鄱阳县城
类型: 商住楼
建筑形式: 框架结构
交通状况: 101、102路公交车
价格: 1700 元/平方
开盘价格: 869 元/平方
物业费: 多层0.28元/㎡、高层0.5元/㎡、车库0.3元/
装修状况: 毛坯房
容积率: 1.7
饮用水: 二次供水
绿化率: 35%
开盘日期: 2004-08-09
入住时间: 2008-01-08
销售证号: （波）房预售证第2003703号、（鄱2005）房预售证第005号、（鄱2006）房预售证第003号
开发商: 江西瑞阳房地产开发有限公司
付款方式: 一次性、银行按揭、分期
更新日期: 2008-01-08 01:37:20
销售热线: 0793-6277777
楼盘名称: 丽湖星城
城区: 鄱阳县城北区
地理位置: 鄱阳湖大道与锦宇大道交汇处(县委边上)
所在地市: 上饶市鄱阳县城
类型: 多层、小高层
建筑形式: 框架结构
交通状况: 101、103路车
价格: 1604 元/平方
开盘价格: 1604 元/平方
容积率: 2
绿化率: 45
开盘日期: 2008-01-04
入住时间: 2008-01-04
更新日期: 2008-01-04 23:06:15
楼盘名称：桃花源纪
地理位置：位于鄱阳县县城东部，东湖大道、人民路和大桥路三条城市主干道交汇点的秋棠湖（球场湖）地区。项目北临东湖大道，西依人民南路，东至大桥路，南傍昌江饶河，占据鄱阳东大门显赫区位，是南昌同创基业房地产开发有限公司桃花源纪分公司在鄱阳倾力打造的高品质大型楼盘。
楼盘网站：http://www.pythyj.com
楼盘名称：湖城领秀
楼盘网站：http://www.gemhome.cn/product_hucheng_xiangmu.asp
建亨•湖城领秀项目是由江西建亨实业公司投资兴建的现代简约、生态时尚、艺术生活水景花园社区，是鄱阳目前最高档次的多层、花园洋房、小高层和高层项目！
地理位置：建亨•湖城领秀位于鄱阳县老城核心区，南侧与滨洲路相依，与鄱阳二中、阳光花苑小区隔路相望，西北侧有韭菜湖，东北侧有芝山。北侧是一条与韭菜湖相接的水系,政府将建设为一个城市公园-姜夔公园。在项目用地内可眺望湖景，遥望芝山，湖光山色与您相伴，环境优越；周边区域城市基础设施完善，医疗、文教、商业等核心城市要素齐备，生活便利。
项目周边分布有鄱阳二中（省重点中学）、五一小学（省重点小学）、鄱阳中学（省重点中学）、创新学校等。这些近在咫尺的教育配套资源为我们建亨湖城领秀提供浓郁的人文底蕴。
项目周边配套完善，县人民医院、中医院、五一农贸广场、大众购物广场、华联百货超市等医疗、商业配套等环待于湖城领秀周边不足五分钟车程，百步之遥的学府和商业中心更为项目提供更多的高知和高智人群。
项目区位和环境的优越性和独占性是不言而喻的，项目占尽天时、地利，是整个鄱阳城市中心最好的也是最完整的风水宝地！
建亨湖城领秀占地106亩，建筑面积16万平方米，共23栋1366户，容积率2.2， 绿化率37%；是建亨在鄱阳开发的第1个楼盘；也是鄱阳高标准规划的以居住为主的一个楼盘；由23栋楼组成，分别有10幢多层、10幢小高层情景花园洋房和3幢高层，总体规划设计是由香港华艺建筑设计有限公司设计，这家公司依据我们项目地块特质，本着“以人为本，以自然为本”的原则，利用地形挖掘项目独有的优势，围绕“现代简约、生态时尚、艺术生活”这一规划设计主题，斥巨资人工打造大型社区水系，与社区外的自然水系浑然天成，自然环侍于社区内外，不仅增加了观赏性，同时更满足了人们亲水的渴望，更可匹配“风水”之说。
园林景观设计是由深圳紫月景观设计有限公司设计，此公司曾担当深圳欢乐谷，我们的园林设计非常有特色，有种“私家大花园”的感觉。没错，这点是我们“湖城领秀”最大的亮点之一。除此之外，我们的水景、雕塑设计更是园林的点睛之作：
沿小区主入口有氧健康轴景观带是小区的景观主轴线，从南到北贯穿了领秀广场、雕塑走廊、生态水剧场、棕榈流水大道、阳光广场、梦幻泳池。整个轴线的造型犹如吉祥的灵芝，蕴藏着小区无限的活力。轴线设计为开合有秩，空间变换多样，水景与绿色交融，空间高潮跌荡起伏的一个空间景观序列。
在社区的安防系统方面，我们采用全方位、全智能化安防设施系统，社区分别设置有电子巡更系统、视频监控系统（小区道路入口、楼梯门厅等）、安防型可视对讲系统（一卡通门禁系统）、背景音乐广播系统、一卡通停车场管理系统、24小时物业维护等多重安全保护措施，为业主提供最大限度的安全保障。
整个湖城领秀社区的户型面积从80平米—200多平米不等，有二房、三房、四房、底层复式，空中别墅，产品多，选择面广，4#5#楼底层设计成带入户花园的复式楼，客厅挑空6米的层高，豪华气派，20-30平米的入户私家庭院，商品房的价格，别墅的品质。
城中央、书香地、公园家，建亨湖城领秀的成功将引一路引领鄱阳地产市场。
楼盘名称：东湖国际华城
楼盘网站：http://www.pychina.com/hy/gjhc/index.html
桃花源纪(一期) 大桥路 南昌同创房地产开发有限公司
湖城领秀 滨洲路 江西建亨房地产开发公司
湖城豪庭 鄱阳镇 江西上饶惠龙置业有限公司
芝山时代广场 大芝路 浙江大洋房产集团
水韵芝阳 鄱阳湖大道 鄱阳县四方城市基础设施有限公司
辉华金湖畔居住小区 鄱阳湖工业园 江西辉华房地产开发有限公司
富怡雅居 原种子公司后 鄱阳县房地产综合开发有限公司
丽湖星城 鄱阳湖大道 江西新星房地产开发有限公司
天宇中心盛弟 商业大道 江西天宇房地产开发有限公司
湖城蓝庭 城北新区 江西恒嘉房地产开发有限公司
中盛世纪城 鄱阳湖大道(党校旁) 江西盛铭房地产开发有限公司
邻里中心 工业园区 豪冠房地产开发有限公司
财富广场 建设路 江西鄱阳县财富置业有限公司
鄱阳上城 人民北路东侧 江西天恒房地产开发公司
东湖国际华城 城东新区 江西鄱阳荣林达房地产开发有限公司
